上海今年將推動500個小區(qū)按質(zhì)論價調(diào)整物業(yè)費(fèi)，如何“按質(zhì)論價”？

• 2024-05-06 08:46:43

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會副主任、房屋管理局局長王楨表示，物業(yè)服務(wù)是一個市場化的行為，我們希望能夠形成質(zhì)價相符的機(jī)制。通過價格

物業(yè)公司的服務(wù)水平關(guān)系到居民生活的幸福指數(shù)。在日常生活中，經(jīng)常有小區(qū)業(yè)主因為對物業(yè)服務(wù)不滿意，和物業(yè)公司發(fā)生糾紛的事情。近日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會表示，當(dāng)?shù)卣谕苿游飿I(yè)服務(wù)形成質(zhì)價相符、按質(zhì)論價的市場機(jī)制。今年，上海將推動500個小區(qū)按質(zhì)論價調(diào)整物業(yè)費(fèi)?？此?ldquo;眾口難調(diào)”的物業(yè)服務(wù)，如何“按質(zhì)論價”？

4月23日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會副主任、房屋管理局局長王楨表示，今年上海將推動500個小區(qū)按質(zhì)論價調(diào)整物業(yè)費(fèi)。“物業(yè)服務(wù)是一個市場化的行為，我們希望能夠形成質(zhì)價相符的機(jī)制。通過價格評估的方式，引導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵有條件有意愿的小區(qū)，實行物業(yè)‘酬金制’。”

記者多方采訪了解到，上海市已有不少老舊小區(qū)陸續(xù)開始探索按質(zhì)論價調(diào)整物業(yè)費(fèi)。目前，部分小區(qū)已完成了價格調(diào)整，也有不少小區(qū)還在謀劃中。上海某老舊小區(qū)物業(yè)經(jīng)理潘女士告訴記者，實行按質(zhì)論價調(diào)整物業(yè)費(fèi)，難度不小。她說：“我們小區(qū)是老公房，很老，所以8毛一個平方我們肯定是虧的?，F(xiàn)在8毛有的人都不想付，更別提漲價。我管的小區(qū)（物業(yè)費(fèi)）收繳率還是偏低。我們公司也有好幾個小區(qū)（物業(yè)費(fèi)）漲價是成功的。”

物業(yè)管理費(fèi)、滿意度雙低是上海不少老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀。位于上海市中心、始建于上世紀(jì)70年代末的徐匯區(qū)楓林街道宛南六村，目前的物業(yè)費(fèi)為每平米8毛錢，多年沒有上調(diào)。宛南六村居民區(qū)黨總支書記孫嶸捷表示，由于物業(yè)費(fèi)低，一方面物業(yè)公司連年虧損，另一方面居民對于物業(yè)服務(wù)水平的提升卻愈發(fā)迫切。

“居民其實都希望物業(yè)管理水平是逐步提高的，需求也越來越多，居民現(xiàn)在就擔(dān)心，如果進(jìn)行調(diào)價，因為長期以來看到的物業(yè)管理服務(wù)一直停留在這個水平，就會有個問題，真的調(diào)了價就會做好嗎？居民也不信任，因為沒看到過到底能做到什么樣。”孫嶸捷說。

為了獲得居民的認(rèn)可，眼下，宛南六村以加裝電梯、社區(qū)整體更新為契機(jī)，來提升物業(yè)服務(wù)水平，進(jìn)而實現(xiàn)合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)價格?？粗酒婆f臟亂的小區(qū)變得整潔美觀，物業(yè)保潔的服務(wù)有了大幅度提升，已有不少原本不愿調(diào)價的居民改變了想法。宛南六村居民區(qū)居民周女士說：“因為現(xiàn)在的人工都漲了，如果還是8毛，你的要求提出來，物業(yè)也不一定能達(dá)得到。漲到一塊多一點或者兩塊左右，我覺得也可以，小區(qū)的品質(zhì)肯定會提升。”

目前，探索完善“質(zhì)價相符、按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)市場價格機(jī)制已在上海多縣區(qū)全面鋪開。上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)城建中心（房辦）副主任顧靜表示：“北蔡鎮(zhèn)總共147個小區(qū)，其中60個是老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)在8毛錢以下的小區(qū)總共是52個。從2023年8月份到現(xiàn)在為止，有18個小區(qū)已完成物業(yè)費(fèi)的調(diào)價工作，基本上都是老舊小區(qū)。另外有34個小區(qū)是我們今年的一個工作重點。”

上海長寧區(qū)住房保障和房屋管理局物業(yè)科科長陸建歡也表示，他們已鎖定物業(yè)問題較為突出的小區(qū)，協(xié)調(diào)各方力量共同推動提升物業(yè)服務(wù)水平。“我們就是要引導(dǎo)這些物業(yè)企業(yè)通過跟業(yè)委會友好協(xié)商，在雙方達(dá)成一致意見的情況下，通過業(yè)主大會來形成表決。物業(yè)公司報的價格跟業(yè)委會之間有差距，完全可以請第三方機(jī)構(gòu)來裁判，等于進(jìn)行一個測算，給他們一個協(xié)商的基礎(chǔ)平臺。”

在推行物業(yè)服務(wù)按質(zhì)論價過程中，尤其是老舊小區(qū)，一般會遇到三大難題：一是業(yè)主們對物業(yè)費(fèi)漲價不理解，二是業(yè)委會履行物業(yè)費(fèi)漲價程序不專業(yè)，三是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量本身較差，與物業(yè)費(fèi)收繳率低形成惡性循環(huán)。顧靜表示：“物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作之前，我們必須對這個小區(qū)進(jìn)行成本核算，讓廣大業(yè)主知道保安成本是多少，保潔要花多少錢，綠化要多少成本，大家都攤開來看，做到公開透明，這樣更有說服力。”

物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)要明確，價格要透明。在顧靜看來，物業(yè)服務(wù)提質(zhì)的關(guān)鍵是建制度、造工具，引導(dǎo)規(guī)范管理。目前，浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)共有34家物業(yè)公司，當(dāng)?shù)匾呀⒏采w所有物業(yè)公司的考核機(jī)制。

“我們指導(dǎo)居民區(qū)的黨組織居委會在督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一年兩次向居民區(qū)黨員骨干樓組長，以工作匯報的形式匯報收支情況。物業(yè)公司在公共收益方面是怎么使用的，業(yè)委會是怎么監(jiān)督的，維修資金用了哪些錢，用在哪個地方，明明白白，這樣業(yè)主就會放心。”顧靜說。

目前，上海住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要有兩種計費(fèi)方式，一種是包干制，另一種是酬金制。王楨表示，對于物業(yè)費(fèi)包干制計費(fèi)的小區(qū)，要用好“物業(yè)服務(wù)價格評估”工具，抓住物業(yè)服務(wù)合同期滿選聘、老舊小區(qū)改造、小微小區(qū)合并等重要窗口期，合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或價格。上海市房管局發(fā)布了全市各區(qū)及環(huán)線區(qū)域小區(qū)的物業(yè)費(fèi)平均價格，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價提供參考；建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價體系，涵蓋了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、社區(qū)滿意度、公眾滿意度等6個維度，評價主體包括房管部門、街鎮(zhèn)黨委、行業(yè)協(xié)會、居民群眾等。

王楨表示：“對全上海的物業(yè)管理，我們有個信用評分的機(jī)制，公開的平臺上都進(jìn)行公開。在業(yè)主選取物業(yè)公司的過程當(dāng)中，我們還有個評價機(jī)制，通過菜單式提供物業(yè)服務(wù)項目，業(yè)委會來選擇，然后有一個第三方評價，針對這樣的物業(yè)服務(wù)需求，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是多少，提供一個第三方的專業(yè)意見。業(yè)委會在選取物業(yè)招投標(biāo)時，可以作為重要的參考依據(jù)。”

王楨還表示，上海將引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)委員會不斷提高履職盡責(zé)的能力。“我們還是要完善業(yè)委會的相關(guān)工作機(jī)制。一是資金使用規(guī)范，通過一些制度化的設(shè)計進(jìn)行收支審計，并將這個結(jié)果公開。這些審計最后都要讓廣大業(yè)主能夠看得到、看得懂。二是業(yè)委會的運(yùn)作好不好，我們要完善一個評價機(jī)制，對業(yè)委會負(fù)責(zé)人開展相關(guān)的專題培訓(xùn)，不斷提升他們的履職能力。”