讓物業(yè)管理前期介入為后期服務(wù)開路

• 2020-12-22 07:54:30

我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管

我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。物業(yè)管理公司如在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)提出切實(shí)可行的建議，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏得購(gòu)房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。

物業(yè)管理是一種針對(duì)物業(yè)的全過(guò)程的管理，它同物業(yè)的形成過(guò)程，即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。面對(duì)現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計(jì)復(fù)雜、技術(shù)含量高、建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)，物業(yè)管理一定要有超前性，即在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段就應(yīng)當(dāng)充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的運(yùn)作角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤開發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。《物業(yè)管理?xiàng)l例》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段就應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)。在住宅開發(fā)日益追求環(huán)境、房型、配套設(shè)施、服務(wù)完善的今天，各種設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)將成為衡量樓盤品質(zhì)高低的坐標(biāo)。而物業(yè)管理前期介入的最大好處，就是物業(yè)管理公司擅于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)去發(fā)現(xiàn)問題、提出建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺陷降到最低。

二、前期介入的兩個(gè)重要作用

1 、完善規(guī)劃設(shè)計(jì)，節(jié)省投資成本。

設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，往往較注重技術(shù)規(guī)范或技術(shù)含量，對(duì)于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理。例如小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、自行車棚、業(yè)主會(huì)所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的適宜位置，了解業(yè)戶需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關(guān)鍵性輔助作用，從而避免了開發(fā)商的不必要、無(wú)意義投資。

2 、提高建造質(zhì)量，提升維修管理。

在我國(guó)，工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因?yàn)楸O(jiān)理的職能只是負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，是否利于管理與他們無(wú)關(guān)。而物業(yè)管理公司作為今后的管理者，必然會(huì)以責(zé)任心最強(qiáng)的姿態(tài)出現(xiàn)在前期介入階段，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，提供詳細(xì)的照片資料及顧問報(bào)告，明確指出缺陷及質(zhì)量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗(yàn)收中的整改工作量。

此外，現(xiàn)代建筑物內(nèi)的管線錯(cuò)綜復(fù)雜，雖有圖紙，但往往與實(shí)際情況差異較大。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關(guān)，在前期介入階段，物業(yè)管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過(guò)程。管線走向、改動(dòng)狀況也一清二楚，這樣在業(yè)戶報(bào)修時(shí)，維修工就可以在短時(shí)間內(nèi)弄清來(lái)龍去脈，做到維修及時(shí)有效。反之，如筆者所在的企業(yè)曾接管的一個(gè)舊小區(qū)，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區(qū)管網(wǎng)漏水嚴(yán)重，根本無(wú)法查找出問題所在，嚴(yán)重水耗造成業(yè)戶水公攤負(fù)擔(dān)大，業(yè)戶紛紛抱怨投訴，管理費(fèi)收繳率大幅下降。為改變現(xiàn)狀，我們不得不申請(qǐng)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設(shè)管網(wǎng)，才解決了該問題。

三、前期介入的三個(gè)階段

1 、早期以顧問形式介入。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)人員難免會(huì)忽略物業(yè)日后使用的方便和管理的需要，從而會(huì)對(duì)物業(yè)以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)充當(dāng)顧問予以提出，并在設(shè)計(jì)時(shí)就予以修正。

2 、中期以監(jiān)理形式介入。

當(dāng)物業(yè)管理公司在物業(yè)處于土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段時(shí)以監(jiān)理的形式參與進(jìn)來(lái)，主要是為了從管理的角度來(lái)熟悉線路、管道走向，以及對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)設(shè)備的安裝進(jìn)行熟悉和質(zhì)量跟蹤，要求其設(shè)計(jì)施工符合業(yè)主的利益、有利于以后的物業(yè)管理，以便日后更好地為業(yè)主提供服務(wù)。

3 、晚期以管家形式介入。

物業(yè)建設(shè)工程已基本結(jié)束，物業(yè)工程開始進(jìn)行竣工驗(yàn)收和接管移交驗(yàn)收以及準(zhǔn)備入伙和籌備開業(yè)階段時(shí)，此時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)以管家形式全面介入，從管理和運(yùn)行的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)缺憾。

四、前期介入的三個(gè)需要關(guān)注的問題

1 、關(guān)注工程建設(shè)問題。

（ 1 ）電氣方面：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注各設(shè)備用房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題，同時(shí)應(yīng)對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線路走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解，對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否符合以后管理進(jìn)行確認(rèn)，提出可行性整改建議，以確保物業(yè)整體統(tǒng)一美觀，方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。有的小區(qū)前期各種表具的安裝未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以致墻上出現(xiàn)東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線，既影響物業(yè)美觀，降低社區(qū)檔次，又存在嚴(yán)重的安全隱患。為防范此類現(xiàn)象，物業(yè)管理公司就應(yīng)在前期介入階段就發(fā)揮作用，提醒開發(fā)商做好不同表具安裝單位的組織協(xié)調(diào)工作，統(tǒng)一表具、管線的安裝規(guī)范，從而確保物業(yè)的整體美觀并杜絕安全隱患。

（ 2 ）消防方面：應(yīng)重點(diǎn)對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解；同時(shí)對(duì)電系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進(jìn)行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機(jī)的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。

（ 3 ）給排水方面：應(yīng)重點(diǎn)了解供水系統(tǒng)情況。各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式以及各個(gè)閥門的位置。在排水方面應(yīng)了解雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。

（ 4 ）土建施工方面：應(yīng)重點(diǎn)了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日后住戶裝修時(shí)，能告之哪些墻不能拆除，墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時(shí)加以注意。

（ 5 ）公共水電方面：應(yīng)了解由于供水、供電實(shí)行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表，以免計(jì)量表因使用達(dá)不到最低用量，造成用戶多付費(fèi)用。因此對(duì)于公共用水、用電，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)物業(yè)管理公司就應(yīng)該建議盡量集中在一起，使用一塊計(jì)量表。

2 、關(guān)注保潔綠化問題。

（ 1 ）保潔方面：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，在電梯轎廂內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺(tái)是否設(shè)置了照明及水龍頭，是否設(shè)計(jì)了垃圾收集點(diǎn)及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的設(shè)施?，F(xiàn)在小區(qū)里經(jīng)常見到業(yè)主圖方便將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，待物業(yè)管理人員定時(shí)收集垃圾時(shí)，垃圾袋大多早已破漏或散發(fā)難聞氣味，從而構(gòu)成對(duì)公共環(huán)境二次污染的現(xiàn)象。針對(duì)這個(gè)問題，物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)就可建議開發(fā)商在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。

（ 2 ）綠化方面：應(yīng)關(guān)注綠化設(shè)計(jì)的品種是否適宜以后的物業(yè)管理，是否適宜以后長(zhǎng)期保持相應(yīng)的花期，以及各種自動(dòng)澆水系統(tǒng)是否完善，花池的排水是否恰當(dāng)。如果物業(yè)還配有泳池設(shè)備的，還應(yīng)注意其設(shè)計(jì)是否合理，補(bǔ)水、溢水、排水是否完善。

3 、關(guān)注安全防護(hù)問題。在安全防護(hù)方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善，周邊防翻越設(shè)置是否合理，各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設(shè)置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。

目前，物業(yè)管理前期介入雖然普及面不廣，面臨的具體問題也較多，但從已經(jīng)實(shí)施前期介入的物業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在政府主管部門的支持下，開發(fā)商及物業(yè)管理公司的共同努力下，前期介入工作作為物業(yè)管理的不可分割的部分，將對(duì)社區(qū)建設(shè)的發(fā)展起到不可估量的巨大作用。